LEY 5/2019, DE 15 DE MARZO, REGULADORA DE LOS CONTRATOS DE CRÉDITO INMOBILIARIO
Celia Bauza Alvarez • 18 de abril de 2022
La Ley 5/2019, de 15 marzo, Reguladora de los contratos de crédito inmobiliario
La regulación de los contratos de crédito inmobiliario desempeña un papel relevante en la estabilidad económica y es un instrumento de cohesión social. El sistema hipotecario español y, en particular, el régimen de concesión de préstamos y créditos con garantía hipotecaria inmobiliaria, ha hecho posible que numerosas familias españolas puedan disfrutar de viviendas en propiedad y que lo hagan en una proporción superior a la de muchos países de nuestro entorno. Garantizar un régimen jurídico seguro, ágil y eficaz, que proteja este tipo de operaciones es una exigencia que deriva no sólo de las obligaciones impuestas por el Derecho de la Unión Europea, sino de los indudables beneficios que supone para la economía de un país. Tanto la protección de las transacciones como la seguridad jurídica generan crédito para los individuos, lo que redunda en el crecimiento de la economía. Así mismo, el acceso a la propiedad consolida la libertad y responsabilidad de los individuos como ciudadanos. En este proceso el acceso al crédito hipotecario es un elemento clave en el éxito del régimen de propiedad de España.
Además, vista la experiencia hasta la fecha, y al objeto de la recuperación de la confianza de los prestatarios, se introducen previsiones cuya finalidad es la de potenciar la seguridad jurídica, la transparencia y comprensión de los contratos y de las cláusulas que los componen, así como el justo equilibrio entre las partes.
La Directiva 2014/17/UE reconoce en su considerando (3) que «La crisis financiera ha demostrado que el comportamiento irresponsable de los participantes en el mercado puede socavar los cimientos del sistema financiero, (...) y puede tener graves consecuencias sociales y económicas». En particular, la Directiva pone de manifiesto en su considerando (4) que «la Comisión ha determinado una serie de problemas que sufren los mercados hipotecarios de la Unión en relación con la irresponsabilidad en la concesión y contratación de préstamos, así como con el margen potencial de comportamiento irresponsable entre los participantes en el mercado, incluidos los intermediarios de crédito».
Dichos considerandos ponen de relieve, además, la asimétrica posición que ocupan en la relación contractual el prestamista y el prestatario, que no queda salvada por el simple hecho de proporcionar al cliente información y advertencias. Se exige, por tanto, a la parte que domina la relación que, como profesional, tenga un plus de responsabilidad en su comportamiento hacia el prestatario.
La Directiva 2014/17/UE establece un régimen específico de protección de las personas consumidoras que tengan la condición de prestatarios, garantes o titulares de garantías en préstamos o créditos garantizados mediante hipoteca sobre bienes inmuebles de uso residencial, o cuya finalidad sea la adquisición de bienes inmuebles de uso residencial.
La normativa europea se refiere a los créditos celebrados con consumidores que estén garantizados mediante hipoteca u otro tipo de garantía, en relación con bienes inmuebles de uso residencial, es decir, su objeto es la protección de los consumidores, entendiéndose por tales las personas físicas que no actúan en el ámbito de su actividad profesional o empresarial. Sin embargo, también permite que por parte de los Estados miembros se adopten disposiciones más estrictas en materia de protección de las personas consumidoras, incluyendo también la posibilidad de ampliar el ámbito de aplicación a no consumidores.
De esta forma, la Ley extiende su régimen jurídico a todas las personas físicas, con independencia de que sean o no consumidores. Esta ampliación de la esfera subjetiva de protección de la Ley frente a la Directiva sigue la línea tradicional de nuestro ordenamiento jurídico de ampliar el ámbito de protección a colectivos como los trabajadores autónomos. Así se configura el ámbito de aplicación de la vigente normativa de transparencia en materia de créditos hipotecarios.
La Ley regula tres aspectos diferenciados. En primer lugar, contiene normas de transparencia y de conducta que imponen obligaciones a los prestamistas e intermediarios de crédito, así como a sus representantes designados, completando y mejorando el actual marco existente de la referida Orden EHA/2899/2011, de 28 de octubre y la Ley 2/2009, de 31 de marzo, por la que se regula la contratación con los consumidores de préstamos o créditos hipotecarios y de servicios de intermediación para la celebración de contratos de préstamo o crédito.
En segundo lugar, regula el régimen jurídico de los intermediarios de crédito inmobiliario y los prestamistas inmobiliarios, y en tercer lugar, establece el régimen sancionador para los incumplimientos de las obligaciones contenidas en la misma.
Además, se introducen a lo largo del articulado una serie de disposiciones que regulan aspectos que no están específicamente previstos en la normativa europea o que van más allá de su contenido, y cuya finalidad es reforzar determinados aspectos del régimen jurídico de contratación hipotecaria y de su vida contractual, referidos a determinadas situaciones que, en contratos de tan larga duración pueden producirse y deben tenerse en consideración, ya sea exigiendo mayores garantías, reforzando las existentes, estableciendo una regulación clara y sencilla que evite dudas interpretativas innecesarias o estableciendo mecanismos de solución de conflictos o situaciones que pudieran variar la situación del prestatario en las condiciones que contrató. El objetivo último es reforzar las garantías para los prestatarios en el proceso de contratación y evitar en última instancia la ejecución de este tipo de préstamos en vía judicial con la consiguiente pérdida de la vivienda.
La Ley se estructura en cuatro Capítulos, que se corresponden con las líneas esenciales de la regulación, doce disposiciones adicionales, cinco disposiciones transitorias, una disposición derogatoria y dieciséis disposiciones finales, así como dos Anexos, el I referente a la Ficha Europea de Información Normalizada (FEIN) y el II al Cálculo de la Tasa Anual Equivalente (TAE).
Capítulo I
El Capítulo I recoge las disposiciones generales que alcanzan al objeto, ámbito de aplicación, carácter irrenunciable de los derechos que reconoce para los prestatarios y definiciones a efectos de la Ley. En los mismos términos que la referida Directiva 2014/17/UE, la Ley se aplicará tanto a la concesión profesional de préstamos con garantía hipotecaria sobre bienes inmuebles de uso residencial y préstamos para la adquisición de inmuebles de uso residencial como a la intermediación profesional en alguna de las dos actividades anteriores.
Capítulo II
El Capítulo II establece las normas de transparencia y de conducta orientadas, en particular, a la concesión responsable de financiación que afecte a inmuebles, así como a favorecer la progresiva implantación de un mercado de crédito fiable, con reglas homogéneas en el espacio europeo y con un mayor grado de confianza de los clientes en las entidades prestamistas; un mercado en el que las personas físicas que busquen financiación hipotecaria puedan hacerlo con la confianza de que las entidades prestamistas se comportarán de forma profesional y responsable. En este sentido, la Ley contribuye a la implantación de un mercado único europeo más transparente, competitivo y homogéneo, con contratos de crédito que afectan a bienes inmuebles más equitativos y que aseguran un elevado nivel de protección a las personas físicas que obtienen financiación.
Este Capítulo se estructura, a su vez, en tres secciones;
- La sección 1.ª recoge, a modo de disposiciones generales, los principios de actuación básicos en la concesión de préstamos inmobiliarios, dirigidos a la protección de los legítimos intereses, las características generales de la información precontractual, las obligaciones de transparencia en relación con los contratos, la determinación del cálculo de la Tasa Anual Equivalente (TAE) y la Ficha Europea de Información Normalizada (FEIN). Entre los aspectos más novedosos de la Ley se establece una regulación detallada de la fase precontractual. En este sentido, se ha optado por ir más allá de la estricta transposición de la Directiva 2014/17 con el objetivo de garantizar que el prestatario tenga a su disposición la información necesaria para que pueda comprender en su integridad la carga económica y jurídica del préstamo que va a contratar y que, por lo tanto, se pueda considerar cumplido el principio de transparencia en su vertiente material.
- Esta medida, destinada a reforzar el equilibrio que debe existir entre las partes en toda relación jurídica contractual, se complementa atribuyendo al notario la función de asesorar imparcialmente al prestatario, aclarando todas aquellas dudas que le pudiera suscitar el contrato, y de comprobar que tanto los plazos como los demás requisitos que permiten considerar cumplido el citado principio de transparencia material, especialmente los relacionados con las cláusulas contractuales de mayor complejidad o relevancia en el contrato, concurren al tiempo de autorizar en escritura pública el contrato de préstamo o crédito hipotecario. De ese modo, se constituirá prueba en beneficio de ambas partes, prestamista y prestatario, de que el primero ha cumplido con su obligación de entregar en los plazos previstos dicha documentación y el segundo podrá ejercer el derecho, que presupone también la existencia de un deber, a conocer las consecuencias de aquello a lo que se obliga. No obstante, es importante señalar que, al igual que como sucedió con las modificaciones introducidas en su momento por la Orden EHA/2899/2011, de 28 de octubre, de transparencia y protección del cliente de servicios bancarios, las innovaciones en la fase precontractual, derivadas de la aplicación de esta Ley, no serán de aplicación, salvo a lo que expresamente se atribuya efecto retroactivo, a la cartera h111ipotecaria concedida. Y no lo serán ni siquiera como parámetro de comparación, en la medida en que nos encontramos ante contratos que se celebraron al amparo de una legislación que determinaba en su integridad los requisitos de transparencia a los que quedaban sujetos tales contratos.
- La sección 2.ª recoge las normas de conducta que prestamistas, intermediarios de crédito inmobiliario y representantes designados deben cumplir en el proceso de elaboración, promoción, comercialización y contratación de préstamos inmobiliarios, tanto respecto de su organización interna, como respecto del cliente. Cabe destacar algunas de ellas por su especial relevancia. Así, en primer lugar, se exige que el personal que evalúa la solvencia y comercializa préstamos inmobiliarios deba cumplir con determinados requisitos de capacitación que aseguren (artículo 16) que el prestatario recibe una información adecuada y ajustada a sus necesidades por parte del prestamista. Se prohíben, en segundo lugar y con carácter general, las ventas vinculadas, es decir, ventas de paquetes integrados por el préstamo y otros productos, cuando el contrato de préstamo no se ofrezca al prestatario también por separado (artículo 17). Esta medida está orientada a favorecer la elección del producto más adecuado por parte del cliente y fomentar la competencia entre prestamistas, posibilitando la venta agrupada en aquellos casos en los que resulte más beneficioso para aquellos. Por otro lado, se imponen límites a la política retributiva del personal de los prestamistas y de los asesores, evitando incentivos adversos que favorezcan una posible contratación excesiva en detrimento de una adecuada valoración del riesgo y de la provisión de la necesaria información al cliente, estableciendo, en particular, que el volumen de préstamos contratados no sea el factor predominante a la hora de retribuir al personal que los diseña, comercializa o los recomienda (artículo 18). También se limita la actividad de asesoramiento en materia de préstamos y créditos que, con determinadas excepciones, sólo podrá prestarse por los intermediarios de crédito inmobiliario y los prestamistas inmobiliarios (artículo 19), estableciendo al tiempo reglas que aseguren la provisión de recomendaciones claras, objetivas y adaptadas al cliente. Por otra parte, se incorpora por vez primera en nuestro ordenamiento jurídico el derecho del consumidor a convertir el préstamo denominado en moneda extranjera a la moneda en la que el prestatario reciba sus ingresos o la del Estado miembro en el que resida, como mecanismo sencillo y fácil de comprender para conseguir cobertura y protección frente al riesgo de cambio (artículo 20). No obstante, el prestatario profesional, que no sea consumidor, podrá sustituir este derecho por otro tipo de mecanismo alternativo para la cobertura del riesgo de cambio. La cobertura del riesgo de cambio viene acompañada de la obligación de información periódica del prestamista al prestatario sobre la evolución de la deuda y del derecho de éste a convertir, en su caso, el préstamo a una moneda alternativa.
- La sección 3.ª regula la forma, ejecución y resolución de los contratos. Como novedad se establece el derecho del prestatario a reembolsar, con carácter general, todo o parte del préstamo sin tener que soportar comisiones o compensaciones para el prestamista. Únicamente se satisfará al prestamista la pérdida financiera de éste cuando el reembolso se produzca en los primeros años de vigencia del contrato (difieren entre los contratos a tipo variable y los contratos a tipo fijo), y siempre que esa pérdida no supere aplicando unos porcentajes máximos previstos legalmente (artículo 23). Igualmente reseñable es la opción de favorecer la subrogación y la novación modificativa de préstamos cuando tengan por finalidad la modificación del tipo de interés variable a uno fijo. El objetivo perseguido es lograr que los prestatarios puedan conocer con exactitud el coste que en el medio y largo plazo les va a suponer la financiación que contratan, lo que les permitirá realizar una planificación financiera a largo plazo, a la par que favorece la simplicidad en la redacción de los contratos y en consecuencia la transparencia con los prestatarios. En todo caso, la regulación trata de establecer un punto de equilibrio entre facilitar a las personas físicas el reembolso de sus préstamos y no generar escenarios adversos en los prestamistas respecto de la oferta de contratos de préstamo a tipo fijo, en los que el riesgo de tipo de interés es mayor. Por último, esta sección aborda la nueva regulación del vencimiento anticipado del contrato de préstamo y de los intereses de demora, sustituyendo el régimen vigente, en el que existía cierto margen a la autonomía de la voluntad de las partes, por normas de carácter estrictamente imperativo. Así, mediante el nuevo régimen del vencimiento anticipado se garantiza que este solo pueda tener lugar cuando el incumplimiento del deudor es suficientemente significativo en atención al préstamo contratado. Del mismo modo dota de una mayor seguridad jurídica a la contratación, y se sustituye el anterior régimen de los intereses de demora, en el que únicamente se establecía un límite máximo para cuantificarlos, por un criterio claro y fijo para su determinación. En ambos casos se persigue impedir la inclusión en el contrato de cláusulas que pudieran ser abusivas y, a la vez, robustecer el necesario equilibrio económico y financiero entre las partes.
Capítulo III
El Capítulo III con la rúbrica de régimen jurídico de los intermediarios de crédito inmobiliario, sus representantes designados y los prestamistas inmobiliarios, se estructura en cuatro secciones. La sección 1.ª describe las fuentes del régimen jurídico de estas figuras (artículo 26). Las secciones 2.ª, 3.ª y 4.ª se refieren a los intermediarios de crédito inmobiliario, los representantes designados de los intermediarios y los prestamistas inmobiliarios, respectivamente. Regulan los requisitos de acceso a la actividad y el régimen de supervisión de los mismos. Aquellos operadores que deseen realizar profesionalmente estas actividades deberán estar debidamente inscritos en el correspondiente registro público y contar, entre otros aspectos, con reconocido prestigio y conocimientos y competencia adecuados.
Capítulo IV
El Capítulo IV se dedica a la regulación del régimen sancionador. A estos efectos, las obligaciones establecidas en esta Ley tienen el carácter de normas de ordenación y disciplina para los intermediarios de crédito inmobiliario y los prestamistas inmobiliarios, que aplicarán el Banco de España o el órgano designado por cada Comunidad Autónoma, en función del
ámbito geográfico en el que opere el intermediario o el prestamista inmobiliario, con un abanico de infracciones y sanciones proporcionales a la dimensión de los destinatarios.
Disposiciones
Las disposiciones adicionales, doce en total, regulan ámbitos específicos vinculados con el régimen jurídico de los contratos de crédito inmobiliario en ámbitos tales como la resolución de controversias a través de reclamaciones extrajudiciales en referencia a la Autoridad Independiente para velar por la protección y transparencia en la contratación inmobiliaria prevista en la Disposición adicional primera de la Ley 7/2017, de 2 de noviembre, la cooperación entre las autoridades competentes, la educación financiera, el régimen de conservación de la documentación precontractual, aspectos de desarrollo autonómico, los supuestos de subrogación de deudor y novación modificativa del contrato de préstamo, las obligaciones del empresario con ocasión de la transmisión del inmueble hipotecado, las obligaciones de notarios y registradores con ocasión de la autorización e inscripción del préstamo hipotecario, los honorarios notariales y registrales en caso de subrogación o novación modificativa de los préstamos por cambio de tipo de interés variable a fijo, el régimen de valoración de bienes inmuebles y la adhesión al Código de Buenas Prácticas para la reestructuración viable de las deudas con garantía hipotecaria sobre la vivienda habitual.
- La disposición transitoria primera establece como regla general la aplicación no retroactiva de sus disposiciones, de la que se exceptúan los supuestos regulados en sus apartados dos a cuatro. En cuanto a este último, se determina que quedará regulado bajo los términos de esta Ley el vencimiento anticipado de los contratos que tenga lugar a partir de la entrada en vigor de la misma, aunque los contratos se hubieran celebrado con anterioridad e incluso aunque contuvieran alguna estipulación al respecto, salvo que el deudor alegara que la previsión que contiene resulta más favorable para él. Por tanto, esta regulación no se aplica al vencimiento anticipado de los contratos que hubiera tenido lugar antes de la entrada en vigor de la Ley, se hubiera instado o no un procedimiento de ejecución hipotecaria para hacerlo efectivo, y estuviera este suspendido o no.
- Por su parte, la disposición transitoria segunda prevé la obligación de adaptación al nuevo régimen por parte de los intermediarios de crédito inmobiliario y prestamistas inmobiliarios preexistentes.
- La disposición transitoria tercera establece un régimen especial en los procesos de ejecución en curso a la entrada en vigor de la Ley 1/2013, de 14 de mayo, de medidas para reforzar la protección a los deudores hipotecarios, reestructuración de deuda y alquiler social para dar cumplimiento a las sentencias de 29 de octubre de 2015 y de 26 de enero de 2017 dictadas por el Tribunal de Justicia de la Unión Europea. Con ello se otorga a los deudores hipotecarios contemplados en la disposición transitoria cuarta de la citada Ley un nuevo plazo de diez días para formular oposición sobre la base de la posible existencia de cláusulas abusivas cuando se den determinadas circunstancias. Este nuevo plazo se contará a partir de la notificación al deudor de su posibilidad de plantear la oposición. Dicha notificación deberá realizarse en el plazo de 15 días naturales a contar desde la entrada en vigor de esta Ley. Las circunstancias que excluyen el otorgamiento de un nuevo plazo residen en razones de seguridad jurídica y coherencia. Por ello no se aplicará la previsión a los supuestos en que el juez de oficio hubiese analizado la existencia de cláusulas abusivas; cuando se hubiera notificado personalmente al ejecutado la posibilidad de formular el incidente extraordinario de oposición basado en la existencia de las causas de oposición previstas en el apartado 7.ª del artículo 557.1 y 4.ª del artículo 695.1 de la Ley de Enjuiciamiento Civil; cuando el ejecutado hubiera formulado el citado incidente extraordinario de oposición, conforme a lo recogido en la citada disposición transitoria cuarta de la Ley 1/2013, de 14 de mayo, o cuando con base en la sentencia del Tribunal de Justicia de la UE de 29 de octubre de 2016 se haya admitido la oposición del ejecutado.
- Conforme a la disposición transitoria cuarta, los prestamistas podrán seguir utilizando la Ficha de Información Personalizada prevista en el artículo 22 y el anexo II de la Orden EHA/2899/2011, de 28 de octubre, de transparencia y protección del cliente de servicios bancarios, hasta el 21 de marzo de 2019.
- La disposición transitoria quinta establece el régimen transitorio para la resolución de quejas y reclamaciones en tanto se crea la Autoridad Independiente a que se refiere la Disposición adicional primera de esta Ley.
La Ley contiene 16 disposiciones finales;
- La primera modifica la Ley Hipotecaria con la finalidad de integrar en ella las mejoras en la protección de los prestatarios en materia de vencimiento anticipado y el interés de demora y otras de carácter técnico.
- La disposición final segunda modifica el Real Decreto Legislativo 1/1993, de 24 de septiembre, por el que se aprueba el Texto Refundido del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados.
- La disposición final tercera modifica la Ley 2/1994, de 30 de marzo, sobre subrogación y modificación de préstamos hipotecarios, modificada por la Ley 41/2007, de 7 de diciembre, por la que se modifica la Ley 2/1981, de 25 de marzo, de Regulación del Mercado Hipotecario y otras normas del sistema hipotecario y financiero, de regulación de las hipotecas inversas y el seguro de dependencia y por la que se establece determinada norma tributaria.
- La disposición final cuarta modifica la Ley 7/1998, de 13 de abril, sobre condiciones generales de la contratación, y entre otras medidas, establece la obligación de remitir las sentencias firmes dictadas en acciones colectivas o individuales por las que se declare la nulidad, cesación o retractación en la utilización de condiciones generales abusivas, al Registro de Condiciones Generales.
- La disposición final quinta modifica la Ley 1/2000, de 7 de enero, de Enjuiciamiento Civil en consonancia con lo establecido en el párrafo anterior.
- La disposición final sexta modifica la Ley 14/2000, de 29 de diciembre, de medidas fiscales, administrativas y del orden social, en materia de régimen disciplinario de los notarios.
- La disposición final séptima modifica la Ley 44/2002, de 22 de noviembre, de Medidas de Reforma del Sistema Financiero, con la finalidad de dar acceso a la Central de Información de Riesgos del Banco de España a todas las entidades prestamistas de crédito inmobiliario.
- La disposición final octava modifica el Texto Refundido de la Ley General para la Defensa de los Consumidores y Usuarios, y otras leyes complementarias.
- La disposición final novena adapta el ámbito de aplicación de la Ley 2/2009, de 31 de marzo, a las previsiones de esta Ley, evitando solapamientos normativos y clarificando el régimen jurídico aplicable a cada situación.
- La disposición final décima modifica el Real Decreto-Ley 6/2012, de 9 de marzo, de medidas urgentes de protección de deudores hipotecarios sin recursos con el fin de convertir el código de buenas prácticas en un mecanismo permanente y obligatorio para todas las entidades adheridas que permita a todos los deudores más vulnerables en situación de impago acceder a las opciones de alivio de la deuda contenidas en el mismo.
- La disposición final undécima modifica la Ley 9/2012, de 14 de noviembre, de reestructuración y resolución de entidades de crédito, con el fin de clarificar las condiciones y requisitos necesarios con que la Sociedad de Gestión de Activos Procedentes de la Reestructuración Bancaria, S.A., puede iniciar una demanda ejecutiva a efectos de que pueda desarrollar de forma eficaz las funciones que tiene encomendadas, preservándose su posición para la ejecución de las garantías de los activos financieros adquiridos. Dicha medida se enmarca en el objeto social singular de la Sociedad de Gestión de Activos Procedentes de la Reestructuración Bancaria, S.A. y en el interés público derivado de su actividad dentro del proceso de reestructuración y saneamiento del sector bancario español.
- La disposición final duodécima adapta la Ley 10/2014, de 26 de junio, de ordenación, supervisión y solvencia de entidades de crédito, para evitar solapamientos regulatorios en materia de transparencia con la clientela bancaria, adaptándola a las especificidades del régimen sancionador establecidas por la presente Ley, en particular, en lo relativo a las competencias de las Comunidades Autónomas.
- Sobre el Título competencial de la Ley, la disposición final decimotercera, establece la competencia estatal exclusiva sobre las bases de obligaciones contractuales, haciendo hincapié en el respeto de las competencias autonómicas en materia de consumo cuando se trate de créditos que recaen sobre vivienda habitual de la persona consumidora.
- La disposición final decimocuarta señala que mediante esta Ley se incorpora, parcialmente, al ordenamiento jurídico español la Directiva 2014/17/UE del Parlamento Europeo y del Consejo, de 4 de febrero de 2014, sobre los contratos de crédito celebrados con los consumidores para bienes inmuebles de uso residencial y por la que se modifican las Directivas 2008/48/CE y 2013/36/UE y el Reglamento (UE) n.º 1093/2010.
- La disposición final decimoquinta establece una habilitación normativa a favor del Gobierno en materia de transparencia y conducta a seguir por los prestamistas en la comercialización de préstamos inmobiliarios, que alcanza aspectos específicos como la información precontractual, obligaciones de comunicación, información y documentación, publicidad, evaluación de riesgos y solvencia y otros aspectos relacionados, acompañada de una habilitación a la persona titular del Ministerio de Economía y Empresa para cuestiones muy concretas y de detalle, que requieren de un instrumento normativo más flexible. Con el ejercicio de estas habilitaciones se garantizará la completa transposición de la Directiva 2014/17/UE, a través de norma de naturaleza reglamentaria, al tiempo que se facilita la adaptación ágil y efectiva de las prácticas a los principios establecidos en la Ley y en la normativa europea. Las disposiciones reglamentarias de desarrollo respetarán en todo caso la máxima protección de los prestatarios de acuerdo con el espíritu de esta Ley.
- Finalmente, la disposición final decimosexta establece la entrada en vigor de la Ley.
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Cómo comprar la casa de tus padres con menos impuestos 🏡💰 Comprar la vivienda de nuestros padres puede ser un momento importante y, a veces, delicado. Queremos que ellos estén tranquilos y, al mismo tiempo, optimizar los impuestos que pagaremos. Una de las fórmulas legales más utilizadas consiste en simular una compraventa familiar mediante dos pasos: primero una pequeña donación, y luego una extinción de condominio. Paso 1: Donación del 1% de la vivienda 🎁 El primer movimiento es sencillo: los padres donan a los hijos un 1% de la vivienda. Esta donación tributa por el Impuesto de Sucesiones y Donaciones, que en muchas comunidades autónomas tiene bonificaciones muy elevadas (hasta el 99% en algunos casos) cuando se trata de padres e hijos. Con esto, los hijos ya aparecen como copropietarios y la relación patrimonial queda clara y transparente. Además, esta pequeña participación no suele generar tensiones, ya que parece parte de la compraventa familiar. Paso 2: Extinción de condominio 🤝 Una vez existe la copropiedad, se procede a la extinción de condominio. Este trámite consiste en que una de las partes (los hijos) adquiere la totalidad de la vivienda, compensando económicamente a la otra parte (los padres). Aquí es donde se materializa la "compraventa", pero con una fiscalidad mucho más ventajosa: se paga generalmente por Actos Jurídicos Documentados (AJD), que suele estar alrededor del 1–1,5%, en lugar del 6–10% de ITP de una compraventa habitual. Ventajas de este método ✨ Ahorro fiscal importante: se paga menos que con una compraventa tradicional. Evita conflictos familiares: la operación parece una compraventa, por lo que nadie se siente desplazado o ignorado. Legal y transparente: siempre que se realice con el respaldo de notario y asesor fiscal. Consejos clave 📝 Consulta con un notario: cada comunidad autónoma tiene sus propias reglas y bonificaciones. Haz números antes de actuar: calcula los impuestos en ambas opciones (compraventa directa vs. donación + extinción). Documenta bien la operación: para que Hacienda no la considere una donación encubierta de mayor valor. Conclusión 🏁 Si quieres comprar la casa de tus padres sin pagar tantos impuestos, la combinación de donación mínima y extinción de condominio es una estrategia eficaz, siempre que se realice correctamente. Así, todos quedan satisfechos: los padres reciben su compensación, los hijos adquieren la vivienda, y la familia evita discusiones innecesarias.
Cuando eres propietario o estás pensando en comprar una vivienda, hay un dato que no debes pasar por alto: el valor catastral . Este valor influye en varios impuestos y trámites administrativos, pero muchos desconocen exactamente qué significa y cómo se obtiene. En esta guía te lo explicamos todo. ✅ ¿Qué es el valor catastral? El valor catastral es una cifra fijada por la Dirección General del Catastro , dependiente del Ministerio de Hacienda, que asigna un valor administrativo a cada inmueble. 📌 Características principales: Siempre es inferior al valor de mercado de la vivienda. Se actualiza mediante coeficientes y revisiones catastrales que pueden aplicar los ayuntamientos. Es único para cada inmueble y se utiliza como referencia fiscal. 💡 En resumen : no es el precio de venta de la vivienda, sino un valor fiscal usado para calcular impuestos. 🛠️ ¿Para qué sirve el valor catastral? Este valor tiene un papel clave en la tributación y gestión de la vivienda. Sirve, entre otras cosas, para: 💰 Calcular el IBI (Impuesto sobre Bienes Inmuebles): se aplica un porcentaje sobre el valor catastral. 🧾 Determinar la base imponible de impuestos como la plusvalía municipal. 📊 Declaración de la renta (IRPF) : influye en imputaciones de rentas inmobiliarias. 🏦 Tasaciones y operaciones fiscales: algunos trámites usan este valor como referencia. 🧮 ¿Cómo se calcula el valor catastral? El cálculo lo realiza el Catastro utilizando una fórmula que tiene en cuenta varios factores: Valor del suelo : depende de la ubicación, la clasificación urbanística y el precio de referencia de la zona. 🏙️ Valor de la construcción : se considera el tipo de edificación, materiales, antigüedad, estado de conservación, etc. 🧱 Factores correctores : pueden aplicarse coeficientes que ajustan el valor según características específicas (vistas, orientación, mejoras urbanísticas…). 💡 Cuando se revisa el valor catastral en un municipio, suele actualizarse para todos los inmuebles de esa localidad. 🔍 ¿Dónde puedo consultar el valor catastral de mi vivienda? Existen tres formas principales de acceder a esta información: 📄 En el recibo del IBI: cada año, en el impuesto del IBI, aparece el valor catastral desglosado (suelo y construcción). 🌐 En la Sede Electrónica del Catastro : con tu certificado digital, Cl@ve PIN o referencia catastral puedes consultarlo online. 🏢 En las oficinas del Catastro o Ayuntamiento : puedes acudir presencialmente para solicitar el dato. 💡 Recuerda : solo el propietario o persona autorizada puede acceder al valor completo del inmueble. 📈 Valor Catastral vs. Valor de Mercado: ¿en qué se diferencian?
Comprar una vivienda es uno de los pasos financieros más importantes de la vida. Por eso, elegir una hipoteca adecuada es clave para no comprometer tu estabilidad económica. Pero… ¿cómo saber si la hipoteca que tienes (o la que estás por contratar) es realmente buena? Aquí te lo explico. 👇 1. 📉 Tipo de interés: ¿es competitivo? Uno de los primeros factores a evaluar es el tipo de interés: Hipoteca fija: Pagas siempre la misma cuota, ideal para quienes buscan estabilidad. Hipoteca variable: La cuota puede subir o bajar según el Euríbor. Hipoteca mixta: Combina ambas modalidades. 💡 Consejo: Si tu interés está muy por encima del mercado actual, puede que no sea la mejor opción. 2. 💸 TAE: más allá del interés nominal No solo importa el tipo de interés (TIN), sino la TAE (Tasa Anual Equivalente), que incluye comisiones y otros gastos. 👉 Una buena hipoteca suele tener una TAE competitiva, sin costes ocultos. 3. 🏦 Comisiones y gastos asociados Verifica si tu hipoteca incluye: Comisión de apertura Comisión por amortización anticipada Gastos de subrogación o cancelación 💡 Mientras menos comisiones, mejor . Si son altas, podrías negociar o buscar mejores opciones. 4. 🔒 Cláusulas: transparencia y flexibilidad Revisa las cláusulas del contrato. Evita hipotecas con condiciones abusivas (por ejemplo, cláusulas suelo que limiten la bajada de intereses). Una buena hipoteca es clara, sin letra pequeña engañosa. 5. 🧮 Cuota mensual: ¿es sostenible para ti? Una regla general es que la cuota no supere el 30-35% de tus ingresos mensuales. Si tu hipoteca te deja sin margen para ahorrar, podría no ser la más adecuada. 6. 🔄 Posibilidad de mejorarla con el tiempo Si el mercado cambia y los intereses bajan, una buena hipoteca te permite negociar o cambiar a mejores condiciones mediante subrogación o refinanciación. 🏦 Cambiar tu hipoteca es más fácil de lo que piensas Muchas personas creen que modificar su hipoteca implica grandes costes, pero cambiarla no tiene costes bancarios . Si estás pensando en novarla o subrogarla , en Créditos y Préstamos Mallorca estamos dispuestos a ayudarte a conseguir las mejores condiciones y optimizar tu financiación. 💼✨ ✅ Checklist: ¿Tengo una buena hipoteca? ✔️ Tipo de interés competitivo ✔️ TAE baja y sin costes ocultos ✔️ Comisiones reducidas o inexistentes ✔️ Cláusulas transparentes ✔️ Cuota mensual asumible ✔️ Posibilidad de mejorarla en el futuro 💡 Conclusión: Una buena hipoteca no solo es la que te permite comprar tu casa, sino aquella que no compromete tu tranquilidad financiera a largo plazo. Si detectas que tu hipoteca no cumple varios de estos puntos, quizás sea hora de renegociarla o buscar alternativas. 🏠✨
El verano suele ser una temporada donde los gastos aumentan: vacaciones, salidas, ocio… Pero si tu objetivo es ahorrar para la compra de tu vivienda, este es el momento ideal para ajustar hábitos y aprovechar cada euro. ¡Aquí te cuento cómo hacerlo! 🏠✨ 1. 🎯 Define tu meta de ahorro Antes de empezar, establece cuánto necesitas ahorrar y en qué plazo. Esto te motivará a reducir gastos innecesarios y priorizar lo importante: tu futuro hogar. 2. 🏖️ Opta por vacaciones low cost En lugar de viajes caros, elige escapadas cercanas o incluso turismo local. Explora playas, parques naturales o pueblos con encanto sin gastar en hoteles lujosos. 🚗🌳 3. 🍳 Reduce salidas a restaurantes Las comidas fuera de casa pueden ser un gran gasto. Cocina en casa, organiza cenas con amigos en lugar de salir, y lleva snacks cuando salgas. ¡Tu bolsillo lo notará! 🥙🥤 4. 🛍️ Di no a compras impulsivas En verano abundan las rebajas, pero pregúntate: ¿realmente lo necesito o prefiero verlo en el ahorro para mi casa? Ese dinero puede sumarse a tu fondo para la vivienda. 🙅♂️💳 5. 🚲 Ahorra en transporte Caminar, usar bici o transporte público en vez de coche ayuda a reducir gastos en gasolina y mantenimiento. Además, ¡es más saludable! 🚶♀️🚴♂️ 6. 📈 Crea un “fondo vivienda” separado Abre una cuenta de ahorro exclusiva para tu futura vivienda. Cada euro que ahorres en verano, deposítalo ahí. Ver cómo crece tu fondo será motivador. 💰📊 💪 Reto Motivacional: "Verano Ahorrador" 💡 Objetivo: Reducir gastos innecesarios y destinar ese dinero a tu fondo vivienda. 🎯 Duración: 2 meses (julio y agosto, por ejemplo) 🏆 Meta: Ahorrar mínimo 500€ (puedes ajustarlo según tu capacidad). Motívate con esta frase: " Cada café que no compras, cada cena en casa, es un ladrillo más en el hogar de tus sueños. " 🧱🏠
Cómo ahorrar dinero para una vivienda si tengo un sueldo de 1500 € y vivo en Mallorca Vivir en Mallorca es el sueño de muchos: playas paradisíacas, buen clima y calidad de vida. Pero si ya vives aquí y quieres ahorrar para comprar una vivienda, probablemente te hayas dado cuenta de que no es tarea fácil, sobre todo con un sueldo de 1500 € al mes. El mercado inmobiliario de la isla es uno de los más caros de España, pero con disciplina, planificación y algunos trucos, es posible dar los primeros pasos hacia ese objetivo. En este artículo, te explico cómo hacerlo de forma realista. 1. Analiza tus Finanzas: El punto de partida Antes de pensar en ahorrar, necesitas saber en qué se va tu dinero. Haz un presupuesto mensual. Aquí te muestro un ejemplo basado en un sueldo de 1500 €:
¿Qué es la Extinción de Condominio? La extinción de condominio es el proceso legal mediante el cual se pone fin a la situación de copropiedad sobre un bien, generalmente un inmueble. En otras palabras, si dos o más personas son propietarias de un piso, una casa o un terreno, y desean que esa propiedad deje de ser compartida, se recurre a la extinción de condominio. Este trámite es habitual en casos como: ✅ Ruptura de parejas o divorcios ✅ Herencias entre hermanos u otros familiares ✅ Situaciones de inversión conjunta que llegan a su fin La extinción de condominio permite que uno de los copropietarios se quede con el 100% de la propiedad, compensando económicamente al otro, o que se venda la propiedad y se reparta el dinero. ¿Por qué optar por la Extinción de Condominio? ✔ Es una alternativa más económica que la compraventa habitual, ya que el impuesto que se aplica es el de Actos Jurídicos Documentados, que suele ser más bajo que el de transmisiones patrimoniales. ✔ Permite poner fin a conflictos o desacuerdos entre los copropietarios. ✔ Facilita que uno de los titulares obtenga el control total del inmueble, algo clave para vender, hipotecar o alquilar la propiedad libremente. ¿Cómo te puede ayudar Créditos y Préstamos Mallorca? En Créditos y Préstamos Mallorca , entendemos que este proceso no solo es legal, sino también financiero. A menudo, el principal obstáculo para extinguir un condominio es la falta de liquidez para compensar al otro copropietario. Por eso, te ofrecemos: 💶 Financiación a medida Te ayudamos a obtener el préstamo necesario para comprar la parte del otro titular, sin que tengas que recurrir a costosos préstamos personales o hipotecarios complejos. 📋 Asesoramiento especializado Colaboramos con expertos en derecho inmobiliario que te orientarán en todo el proceso legal, desde la redacción de la escritura hasta la inscripción en el Registro de la Propiedad. 🏡 Tramitación rápida y sencilla Sabemos que quieres cerrar este capítulo cuanto antes. Nosotros te acompañamos desde el primer momento, gestionando todos los trámites para que no tengas que preocuparte por los detalles burocráticos. Casos en los que ya hemos ayudado ✔ Parejas que, tras una separación, querían evitar vender su vivienda y uno de los miembros decidió quedarse con la propiedad gracias a nuestra financiación. ✔ Hermanos que heredaron un inmueble y uno de ellos quiso quedarse con la vivienda familiar, facilitando el pago a los demás herederos. ✔ Inversionistas que compraron una propiedad conjuntamente y, al decidir separarse, utilizaron nuestros servicios para formalizar la extinción de condominio de forma rápida y eficiente. ¿Tienes dudas o necesitas ayuda? ¡Contacta con nosotros! En Créditos y Préstamos Mallorca , nuestra misión es ofrecerte soluciones financieras reales para que puedas resolver situaciones de copropiedad de la forma más sencilla, rápida y económica posible. 📞 Llámanos o visítanos, y estudiaremos tu caso sin compromiso. ✅ Tu tranquilidad, nuestra prioridad. ✅ Expertos en financiación y soluciones legales en Mallorca.
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¿Hipoteca fija, mixta o variable? Cuándo elegir cada una Comprar una vivienda es una de las decisiones más importantes a nivel financiero. Uno de los aspectos clave en este proceso es elegir el tipo de hipoteca: fija, mixta o variable. Cada opción tiene ventajas y riesgos, y saber cuál te conviene dependerá de tu situación personal, tus planes de futuro y el contexto económico general. En este artículo te explicamos en qué consiste cada tipo de hipoteca, cuándo conviene elegirla y qué alternativas tienes si ya tienes una hipoteca firmada. 🏠 Hipoteca fija: estabilidad desde el primer día ¿Qué es? Una hipoteca fija mantiene el mismo tipo de interés durante toda la vida del préstamo. Desde la primera hasta la última cuota, pagarás exactamente lo mismo. ¿Cuándo conviene? Cuando los tipos de interés están bajos y quieres fijarlos a largo plazo. Si tienes ingresos estables y prefieres cuotas constantes sin sorpresas. Si buscas seguridad y previsibilidad en tu economía doméstica. Si piensas quedarte muchos años en la vivienda. Ventajas Cuotas mensuales estables. No te afecta la subida del Euríbor. Ideal para presupuestos familiares predecibles. Inconvenientes Intereses algo más altos al inicio. Puede tener comisiones por amortización anticipada. ⚖️ Hipoteca mixta: el equilibrio temporal ¿Qué es? Es un préstamo que combina un interés fijo durante los primeros años (por ejemplo, 5 o 10), y luego pasa a ser variable en función del Euríbor. ¿Cuándo conviene? Si no planeas quedarte en la vivienda más allá del periodo fijo. Cuando buscas estabilidad inicial pero no descartas cuotas más bajas en el futuro. Si crees que los tipos bajarán después del periodo fijo. Ventajas Cuotas previsibles al principio. Intereses iniciales más bajos que en las fijas. Posibilidad de ahorrar si el Euríbor baja después. Inconvenientes Incertidumbre a medio/largo plazo. Riesgo si los tipos suben tras el periodo fijo. 🔄 Hipoteca variable: flexibilidad y riesgo ¿Qué es? La hipoteca variable se revisa periódicamente (normalmente cada 6 o 12 meses) en función de un índice de referencia, generalmente el Euríbor, más un diferencial pactado. ¿Cuándo conviene? Si crees que los tipos de interés bajarán o se mantendrán bajos. Si puedes asumir posibles subidas de cuota sin afectar tu economía. Si planeas amortizar anticipadamente o tener la hipoteca pocos años. Ventajas Cuotas iniciales más bajas (generalmente). Puedes ahorrar si los tipos bajan o se mantienen bajos. Más flexibilidad en la amortización anticipada. Inconvenientes Cuotas impredecibles a lo largo del tiempo. Riesgo ante subidas importantes del Euríbor. Mayor dificultad para planificar a largo plazo. ✅ ¿Qué tipo de hipoteca me conviene? Quieres estabilidad a largo plazo --> Hipoteca fija No sabes si te quedarás mucho tiempo en la casa --> Hipoteca mixta Buscas cuota baja inicial y puedes asumir riesgos --> Hipoteca variable El Euríbor está muy bajo --> Fija o mixta El Euríbor está alto y puede bajar --> Variable 🧾 ¿Y si ya tienes una hipoteca? Novación y subrogación como solución Si ya has firmado una hipoteca pero las condiciones ya no se adaptan a tu situación, no todo está perdido. Puedes optar por la novación (modificar condiciones con tu banco actual) o la subrogación (trasladar la hipoteca a otro banco con mejores condiciones). Ambas opciones están reguladas por ley y, en muchos casos, pueden realizarse sin coste para el cliente, ya que muchas entidades asumen los gastos para atraer nuevos titulares. En Créditos y Préstamos Mallorca , te ayudamos a mejorar tu hipoteca con un asesoramiento personalizado y transparente. Además, te ofrecemos una garantía exclusiva de 5 años , durante la cual podrás volver a gestionar una nueva novación o subrogación con nosotros sin ningún coste adicional. Porque tu vida cambia, y tu hipoteca puede (y debe) adaptarse. 🧠 Conclusión Elegir entre una hipoteca fija, mixta o variable no es solo una cuestión de números, sino de tranquilidad, planificación y previsión. Tómate el tiempo necesario para comparar ofertas, analizar tu perfil financiero y, si lo necesitas, apóyate en profesionales que te acompañen en la decisión. Una buena hipoteca hoy puede ahorrarte miles de euros en el futuro.
