LEY 5/2019, DE 15 DE MARZO, REGULADORA DE LOS CONTRATOS DE CRÉDITO INMOBILIARIO
Celia Bauza Alvarez • 18 de abril de 2022
La Ley 5/2019, de 15 marzo, Reguladora de los contratos de crédito inmobiliario
La regulación de los contratos de crédito inmobiliario desempeña un papel relevante en la estabilidad económica y es un instrumento de cohesión social. El sistema hipotecario español y, en particular, el régimen de concesión de préstamos y créditos con garantía hipotecaria inmobiliaria, ha hecho posible que numerosas familias españolas puedan disfrutar de viviendas en propiedad y que lo hagan en una proporción superior a la de muchos países de nuestro entorno. Garantizar un régimen jurídico seguro, ágil y eficaz, que proteja este tipo de operaciones es una exigencia que deriva no sólo de las obligaciones impuestas por el Derecho de la Unión Europea, sino de los indudables beneficios que supone para la economía de un país. Tanto la protección de las transacciones como la seguridad jurídica generan crédito para los individuos, lo que redunda en el crecimiento de la economía. Así mismo, el acceso a la propiedad consolida la libertad y responsabilidad de los individuos como ciudadanos. En este proceso el acceso al crédito hipotecario es un elemento clave en el éxito del régimen de propiedad de España.
Además, vista la experiencia hasta la fecha, y al objeto de la recuperación de la confianza de los prestatarios, se introducen previsiones cuya finalidad es la de potenciar la seguridad jurídica, la transparencia y comprensión de los contratos y de las cláusulas que los componen, así como el justo equilibrio entre las partes.
La Directiva 2014/17/UE reconoce en su considerando (3) que «La crisis financiera ha demostrado que el comportamiento irresponsable de los participantes en el mercado puede socavar los cimientos del sistema financiero, (...) y puede tener graves consecuencias sociales y económicas». En particular, la Directiva pone de manifiesto en su considerando (4) que «la Comisión ha determinado una serie de problemas que sufren los mercados hipotecarios de la Unión en relación con la irresponsabilidad en la concesión y contratación de préstamos, así como con el margen potencial de comportamiento irresponsable entre los participantes en el mercado, incluidos los intermediarios de crédito».
Dichos considerandos ponen de relieve, además, la asimétrica posición que ocupan en la relación contractual el prestamista y el prestatario, que no queda salvada por el simple hecho de proporcionar al cliente información y advertencias. Se exige, por tanto, a la parte que domina la relación que, como profesional, tenga un plus de responsabilidad en su comportamiento hacia el prestatario.
La Directiva 2014/17/UE establece un régimen específico de protección de las personas consumidoras que tengan la condición de prestatarios, garantes o titulares de garantías en préstamos o créditos garantizados mediante hipoteca sobre bienes inmuebles de uso residencial, o cuya finalidad sea la adquisición de bienes inmuebles de uso residencial.
La normativa europea se refiere a los créditos celebrados con consumidores que estén garantizados mediante hipoteca u otro tipo de garantía, en relación con bienes inmuebles de uso residencial, es decir, su objeto es la protección de los consumidores, entendiéndose por tales las personas físicas que no actúan en el ámbito de su actividad profesional o empresarial. Sin embargo, también permite que por parte de los Estados miembros se adopten disposiciones más estrictas en materia de protección de las personas consumidoras, incluyendo también la posibilidad de ampliar el ámbito de aplicación a no consumidores.
De esta forma, la Ley extiende su régimen jurídico a todas las personas físicas, con independencia de que sean o no consumidores. Esta ampliación de la esfera subjetiva de protección de la Ley frente a la Directiva sigue la línea tradicional de nuestro ordenamiento jurídico de ampliar el ámbito de protección a colectivos como los trabajadores autónomos. Así se configura el ámbito de aplicación de la vigente normativa de transparencia en materia de créditos hipotecarios.
La Ley regula tres aspectos diferenciados. En primer lugar, contiene normas de transparencia y de conducta que imponen obligaciones a los prestamistas e intermediarios de crédito, así como a sus representantes designados, completando y mejorando el actual marco existente de la referida Orden EHA/2899/2011, de 28 de octubre y la Ley 2/2009, de 31 de marzo, por la que se regula la contratación con los consumidores de préstamos o créditos hipotecarios y de servicios de intermediación para la celebración de contratos de préstamo o crédito.
En segundo lugar, regula el régimen jurídico de los intermediarios de crédito inmobiliario y los prestamistas inmobiliarios, y en tercer lugar, establece el régimen sancionador para los incumplimientos de las obligaciones contenidas en la misma.
Además, se introducen a lo largo del articulado una serie de disposiciones que regulan aspectos que no están específicamente previstos en la normativa europea o que van más allá de su contenido, y cuya finalidad es reforzar determinados aspectos del régimen jurídico de contratación hipotecaria y de su vida contractual, referidos a determinadas situaciones que, en contratos de tan larga duración pueden producirse y deben tenerse en consideración, ya sea exigiendo mayores garantías, reforzando las existentes, estableciendo una regulación clara y sencilla que evite dudas interpretativas innecesarias o estableciendo mecanismos de solución de conflictos o situaciones que pudieran variar la situación del prestatario en las condiciones que contrató. El objetivo último es reforzar las garantías para los prestatarios en el proceso de contratación y evitar en última instancia la ejecución de este tipo de préstamos en vía judicial con la consiguiente pérdida de la vivienda.
La Ley se estructura en cuatro Capítulos, que se corresponden con las líneas esenciales de la regulación, doce disposiciones adicionales, cinco disposiciones transitorias, una disposición derogatoria y dieciséis disposiciones finales, así como dos Anexos, el I referente a la Ficha Europea de Información Normalizada (FEIN) y el II al Cálculo de la Tasa Anual Equivalente (TAE).
Capítulo I
El Capítulo I recoge las disposiciones generales que alcanzan al objeto, ámbito de aplicación, carácter irrenunciable de los derechos que reconoce para los prestatarios y definiciones a efectos de la Ley. En los mismos términos que la referida Directiva 2014/17/UE, la Ley se aplicará tanto a la concesión profesional de préstamos con garantía hipotecaria sobre bienes inmuebles de uso residencial y préstamos para la adquisición de inmuebles de uso residencial como a la intermediación profesional en alguna de las dos actividades anteriores.
Capítulo II
El Capítulo II establece las normas de transparencia y de conducta orientadas, en particular, a la concesión responsable de financiación que afecte a inmuebles, así como a favorecer la progresiva implantación de un mercado de crédito fiable, con reglas homogéneas en el espacio europeo y con un mayor grado de confianza de los clientes en las entidades prestamistas; un mercado en el que las personas físicas que busquen financiación hipotecaria puedan hacerlo con la confianza de que las entidades prestamistas se comportarán de forma profesional y responsable. En este sentido, la Ley contribuye a la implantación de un mercado único europeo más transparente, competitivo y homogéneo, con contratos de crédito que afectan a bienes inmuebles más equitativos y que aseguran un elevado nivel de protección a las personas físicas que obtienen financiación.
Este Capítulo se estructura, a su vez, en tres secciones;
- La sección 1.ª recoge, a modo de disposiciones generales, los principios de actuación básicos en la concesión de préstamos inmobiliarios, dirigidos a la protección de los legítimos intereses, las características generales de la información precontractual, las obligaciones de transparencia en relación con los contratos, la determinación del cálculo de la Tasa Anual Equivalente (TAE) y la Ficha Europea de Información Normalizada (FEIN). Entre los aspectos más novedosos de la Ley se establece una regulación detallada de la fase precontractual. En este sentido, se ha optado por ir más allá de la estricta transposición de la Directiva 2014/17 con el objetivo de garantizar que el prestatario tenga a su disposición la información necesaria para que pueda comprender en su integridad la carga económica y jurídica del préstamo que va a contratar y que, por lo tanto, se pueda considerar cumplido el principio de transparencia en su vertiente material.
- Esta medida, destinada a reforzar el equilibrio que debe existir entre las partes en toda relación jurídica contractual, se complementa atribuyendo al notario la función de asesorar imparcialmente al prestatario, aclarando todas aquellas dudas que le pudiera suscitar el contrato, y de comprobar que tanto los plazos como los demás requisitos que permiten considerar cumplido el citado principio de transparencia material, especialmente los relacionados con las cláusulas contractuales de mayor complejidad o relevancia en el contrato, concurren al tiempo de autorizar en escritura pública el contrato de préstamo o crédito hipotecario. De ese modo, se constituirá prueba en beneficio de ambas partes, prestamista y prestatario, de que el primero ha cumplido con su obligación de entregar en los plazos previstos dicha documentación y el segundo podrá ejercer el derecho, que presupone también la existencia de un deber, a conocer las consecuencias de aquello a lo que se obliga. No obstante, es importante señalar que, al igual que como sucedió con las modificaciones introducidas en su momento por la Orden EHA/2899/2011, de 28 de octubre, de transparencia y protección del cliente de servicios bancarios, las innovaciones en la fase precontractual, derivadas de la aplicación de esta Ley, no serán de aplicación, salvo a lo que expresamente se atribuya efecto retroactivo, a la cartera h111ipotecaria concedida. Y no lo serán ni siquiera como parámetro de comparación, en la medida en que nos encontramos ante contratos que se celebraron al amparo de una legislación que determinaba en su integridad los requisitos de transparencia a los que quedaban sujetos tales contratos.
- La sección 2.ª recoge las normas de conducta que prestamistas, intermediarios de crédito inmobiliario y representantes designados deben cumplir en el proceso de elaboración, promoción, comercialización y contratación de préstamos inmobiliarios, tanto respecto de su organización interna, como respecto del cliente. Cabe destacar algunas de ellas por su especial relevancia. Así, en primer lugar, se exige que el personal que evalúa la solvencia y comercializa préstamos inmobiliarios deba cumplir con determinados requisitos de capacitación que aseguren (artículo 16) que el prestatario recibe una información adecuada y ajustada a sus necesidades por parte del prestamista. Se prohíben, en segundo lugar y con carácter general, las ventas vinculadas, es decir, ventas de paquetes integrados por el préstamo y otros productos, cuando el contrato de préstamo no se ofrezca al prestatario también por separado (artículo 17). Esta medida está orientada a favorecer la elección del producto más adecuado por parte del cliente y fomentar la competencia entre prestamistas, posibilitando la venta agrupada en aquellos casos en los que resulte más beneficioso para aquellos. Por otro lado, se imponen límites a la política retributiva del personal de los prestamistas y de los asesores, evitando incentivos adversos que favorezcan una posible contratación excesiva en detrimento de una adecuada valoración del riesgo y de la provisión de la necesaria información al cliente, estableciendo, en particular, que el volumen de préstamos contratados no sea el factor predominante a la hora de retribuir al personal que los diseña, comercializa o los recomienda (artículo 18). También se limita la actividad de asesoramiento en materia de préstamos y créditos que, con determinadas excepciones, sólo podrá prestarse por los intermediarios de crédito inmobiliario y los prestamistas inmobiliarios (artículo 19), estableciendo al tiempo reglas que aseguren la provisión de recomendaciones claras, objetivas y adaptadas al cliente. Por otra parte, se incorpora por vez primera en nuestro ordenamiento jurídico el derecho del consumidor a convertir el préstamo denominado en moneda extranjera a la moneda en la que el prestatario reciba sus ingresos o la del Estado miembro en el que resida, como mecanismo sencillo y fácil de comprender para conseguir cobertura y protección frente al riesgo de cambio (artículo 20). No obstante, el prestatario profesional, que no sea consumidor, podrá sustituir este derecho por otro tipo de mecanismo alternativo para la cobertura del riesgo de cambio. La cobertura del riesgo de cambio viene acompañada de la obligación de información periódica del prestamista al prestatario sobre la evolución de la deuda y del derecho de éste a convertir, en su caso, el préstamo a una moneda alternativa.
- La sección 3.ª regula la forma, ejecución y resolución de los contratos. Como novedad se establece el derecho del prestatario a reembolsar, con carácter general, todo o parte del préstamo sin tener que soportar comisiones o compensaciones para el prestamista. Únicamente se satisfará al prestamista la pérdida financiera de éste cuando el reembolso se produzca en los primeros años de vigencia del contrato (difieren entre los contratos a tipo variable y los contratos a tipo fijo), y siempre que esa pérdida no supere aplicando unos porcentajes máximos previstos legalmente (artículo 23). Igualmente reseñable es la opción de favorecer la subrogación y la novación modificativa de préstamos cuando tengan por finalidad la modificación del tipo de interés variable a uno fijo. El objetivo perseguido es lograr que los prestatarios puedan conocer con exactitud el coste que en el medio y largo plazo les va a suponer la financiación que contratan, lo que les permitirá realizar una planificación financiera a largo plazo, a la par que favorece la simplicidad en la redacción de los contratos y en consecuencia la transparencia con los prestatarios. En todo caso, la regulación trata de establecer un punto de equilibrio entre facilitar a las personas físicas el reembolso de sus préstamos y no generar escenarios adversos en los prestamistas respecto de la oferta de contratos de préstamo a tipo fijo, en los que el riesgo de tipo de interés es mayor. Por último, esta sección aborda la nueva regulación del vencimiento anticipado del contrato de préstamo y de los intereses de demora, sustituyendo el régimen vigente, en el que existía cierto margen a la autonomía de la voluntad de las partes, por normas de carácter estrictamente imperativo. Así, mediante el nuevo régimen del vencimiento anticipado se garantiza que este solo pueda tener lugar cuando el incumplimiento del deudor es suficientemente significativo en atención al préstamo contratado. Del mismo modo dota de una mayor seguridad jurídica a la contratación, y se sustituye el anterior régimen de los intereses de demora, en el que únicamente se establecía un límite máximo para cuantificarlos, por un criterio claro y fijo para su determinación. En ambos casos se persigue impedir la inclusión en el contrato de cláusulas que pudieran ser abusivas y, a la vez, robustecer el necesario equilibrio económico y financiero entre las partes.
Capítulo III
El Capítulo III con la rúbrica de régimen jurídico de los intermediarios de crédito inmobiliario, sus representantes designados y los prestamistas inmobiliarios, se estructura en cuatro secciones. La sección 1.ª describe las fuentes del régimen jurídico de estas figuras (artículo 26). Las secciones 2.ª, 3.ª y 4.ª se refieren a los intermediarios de crédito inmobiliario, los representantes designados de los intermediarios y los prestamistas inmobiliarios, respectivamente. Regulan los requisitos de acceso a la actividad y el régimen de supervisión de los mismos. Aquellos operadores que deseen realizar profesionalmente estas actividades deberán estar debidamente inscritos en el correspondiente registro público y contar, entre otros aspectos, con reconocido prestigio y conocimientos y competencia adecuados.
Capítulo IV
El Capítulo IV se dedica a la regulación del régimen sancionador. A estos efectos, las obligaciones establecidas en esta Ley tienen el carácter de normas de ordenación y disciplina para los intermediarios de crédito inmobiliario y los prestamistas inmobiliarios, que aplicarán el Banco de España o el órgano designado por cada Comunidad Autónoma, en función del
ámbito geográfico en el que opere el intermediario o el prestamista inmobiliario, con un abanico de infracciones y sanciones proporcionales a la dimensión de los destinatarios.
Disposiciones
Las disposiciones adicionales, doce en total, regulan ámbitos específicos vinculados con el régimen jurídico de los contratos de crédito inmobiliario en ámbitos tales como la resolución de controversias a través de reclamaciones extrajudiciales en referencia a la Autoridad Independiente para velar por la protección y transparencia en la contratación inmobiliaria prevista en la Disposición adicional primera de la Ley 7/2017, de 2 de noviembre, la cooperación entre las autoridades competentes, la educación financiera, el régimen de conservación de la documentación precontractual, aspectos de desarrollo autonómico, los supuestos de subrogación de deudor y novación modificativa del contrato de préstamo, las obligaciones del empresario con ocasión de la transmisión del inmueble hipotecado, las obligaciones de notarios y registradores con ocasión de la autorización e inscripción del préstamo hipotecario, los honorarios notariales y registrales en caso de subrogación o novación modificativa de los préstamos por cambio de tipo de interés variable a fijo, el régimen de valoración de bienes inmuebles y la adhesión al Código de Buenas Prácticas para la reestructuración viable de las deudas con garantía hipotecaria sobre la vivienda habitual.
- La disposición transitoria primera establece como regla general la aplicación no retroactiva de sus disposiciones, de la que se exceptúan los supuestos regulados en sus apartados dos a cuatro. En cuanto a este último, se determina que quedará regulado bajo los términos de esta Ley el vencimiento anticipado de los contratos que tenga lugar a partir de la entrada en vigor de la misma, aunque los contratos se hubieran celebrado con anterioridad e incluso aunque contuvieran alguna estipulación al respecto, salvo que el deudor alegara que la previsión que contiene resulta más favorable para él. Por tanto, esta regulación no se aplica al vencimiento anticipado de los contratos que hubiera tenido lugar antes de la entrada en vigor de la Ley, se hubiera instado o no un procedimiento de ejecución hipotecaria para hacerlo efectivo, y estuviera este suspendido o no.
- Por su parte, la disposición transitoria segunda prevé la obligación de adaptación al nuevo régimen por parte de los intermediarios de crédito inmobiliario y prestamistas inmobiliarios preexistentes.
- La disposición transitoria tercera establece un régimen especial en los procesos de ejecución en curso a la entrada en vigor de la Ley 1/2013, de 14 de mayo, de medidas para reforzar la protección a los deudores hipotecarios, reestructuración de deuda y alquiler social para dar cumplimiento a las sentencias de 29 de octubre de 2015 y de 26 de enero de 2017 dictadas por el Tribunal de Justicia de la Unión Europea. Con ello se otorga a los deudores hipotecarios contemplados en la disposición transitoria cuarta de la citada Ley un nuevo plazo de diez días para formular oposición sobre la base de la posible existencia de cláusulas abusivas cuando se den determinadas circunstancias. Este nuevo plazo se contará a partir de la notificación al deudor de su posibilidad de plantear la oposición. Dicha notificación deberá realizarse en el plazo de 15 días naturales a contar desde la entrada en vigor de esta Ley. Las circunstancias que excluyen el otorgamiento de un nuevo plazo residen en razones de seguridad jurídica y coherencia. Por ello no se aplicará la previsión a los supuestos en que el juez de oficio hubiese analizado la existencia de cláusulas abusivas; cuando se hubiera notificado personalmente al ejecutado la posibilidad de formular el incidente extraordinario de oposición basado en la existencia de las causas de oposición previstas en el apartado 7.ª del artículo 557.1 y 4.ª del artículo 695.1 de la Ley de Enjuiciamiento Civil; cuando el ejecutado hubiera formulado el citado incidente extraordinario de oposición, conforme a lo recogido en la citada disposición transitoria cuarta de la Ley 1/2013, de 14 de mayo, o cuando con base en la sentencia del Tribunal de Justicia de la UE de 29 de octubre de 2016 se haya admitido la oposición del ejecutado.
- Conforme a la disposición transitoria cuarta, los prestamistas podrán seguir utilizando la Ficha de Información Personalizada prevista en el artículo 22 y el anexo II de la Orden EHA/2899/2011, de 28 de octubre, de transparencia y protección del cliente de servicios bancarios, hasta el 21 de marzo de 2019.
- La disposición transitoria quinta establece el régimen transitorio para la resolución de quejas y reclamaciones en tanto se crea la Autoridad Independiente a que se refiere la Disposición adicional primera de esta Ley.
La Ley contiene 16 disposiciones finales;
- La primera modifica la Ley Hipotecaria con la finalidad de integrar en ella las mejoras en la protección de los prestatarios en materia de vencimiento anticipado y el interés de demora y otras de carácter técnico.
- La disposición final segunda modifica el Real Decreto Legislativo 1/1993, de 24 de septiembre, por el que se aprueba el Texto Refundido del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados.
- La disposición final tercera modifica la Ley 2/1994, de 30 de marzo, sobre subrogación y modificación de préstamos hipotecarios, modificada por la Ley 41/2007, de 7 de diciembre, por la que se modifica la Ley 2/1981, de 25 de marzo, de Regulación del Mercado Hipotecario y otras normas del sistema hipotecario y financiero, de regulación de las hipotecas inversas y el seguro de dependencia y por la que se establece determinada norma tributaria.
- La disposición final cuarta modifica la Ley 7/1998, de 13 de abril, sobre condiciones generales de la contratación, y entre otras medidas, establece la obligación de remitir las sentencias firmes dictadas en acciones colectivas o individuales por las que se declare la nulidad, cesación o retractación en la utilización de condiciones generales abusivas, al Registro de Condiciones Generales.
- La disposición final quinta modifica la Ley 1/2000, de 7 de enero, de Enjuiciamiento Civil en consonancia con lo establecido en el párrafo anterior.
- La disposición final sexta modifica la Ley 14/2000, de 29 de diciembre, de medidas fiscales, administrativas y del orden social, en materia de régimen disciplinario de los notarios.
- La disposición final séptima modifica la Ley 44/2002, de 22 de noviembre, de Medidas de Reforma del Sistema Financiero, con la finalidad de dar acceso a la Central de Información de Riesgos del Banco de España a todas las entidades prestamistas de crédito inmobiliario.
- La disposición final octava modifica el Texto Refundido de la Ley General para la Defensa de los Consumidores y Usuarios, y otras leyes complementarias.
- La disposición final novena adapta el ámbito de aplicación de la Ley 2/2009, de 31 de marzo, a las previsiones de esta Ley, evitando solapamientos normativos y clarificando el régimen jurídico aplicable a cada situación.
- La disposición final décima modifica el Real Decreto-Ley 6/2012, de 9 de marzo, de medidas urgentes de protección de deudores hipotecarios sin recursos con el fin de convertir el código de buenas prácticas en un mecanismo permanente y obligatorio para todas las entidades adheridas que permita a todos los deudores más vulnerables en situación de impago acceder a las opciones de alivio de la deuda contenidas en el mismo.
- La disposición final undécima modifica la Ley 9/2012, de 14 de noviembre, de reestructuración y resolución de entidades de crédito, con el fin de clarificar las condiciones y requisitos necesarios con que la Sociedad de Gestión de Activos Procedentes de la Reestructuración Bancaria, S.A., puede iniciar una demanda ejecutiva a efectos de que pueda desarrollar de forma eficaz las funciones que tiene encomendadas, preservándose su posición para la ejecución de las garantías de los activos financieros adquiridos. Dicha medida se enmarca en el objeto social singular de la Sociedad de Gestión de Activos Procedentes de la Reestructuración Bancaria, S.A. y en el interés público derivado de su actividad dentro del proceso de reestructuración y saneamiento del sector bancario español.
- La disposición final duodécima adapta la Ley 10/2014, de 26 de junio, de ordenación, supervisión y solvencia de entidades de crédito, para evitar solapamientos regulatorios en materia de transparencia con la clientela bancaria, adaptándola a las especificidades del régimen sancionador establecidas por la presente Ley, en particular, en lo relativo a las competencias de las Comunidades Autónomas.
- Sobre el Título competencial de la Ley, la disposición final decimotercera, establece la competencia estatal exclusiva sobre las bases de obligaciones contractuales, haciendo hincapié en el respeto de las competencias autonómicas en materia de consumo cuando se trate de créditos que recaen sobre vivienda habitual de la persona consumidora.
- La disposición final decimocuarta señala que mediante esta Ley se incorpora, parcialmente, al ordenamiento jurídico español la Directiva 2014/17/UE del Parlamento Europeo y del Consejo, de 4 de febrero de 2014, sobre los contratos de crédito celebrados con los consumidores para bienes inmuebles de uso residencial y por la que se modifican las Directivas 2008/48/CE y 2013/36/UE y el Reglamento (UE) n.º 1093/2010.
- La disposición final decimoquinta establece una habilitación normativa a favor del Gobierno en materia de transparencia y conducta a seguir por los prestamistas en la comercialización de préstamos inmobiliarios, que alcanza aspectos específicos como la información precontractual, obligaciones de comunicación, información y documentación, publicidad, evaluación de riesgos y solvencia y otros aspectos relacionados, acompañada de una habilitación a la persona titular del Ministerio de Economía y Empresa para cuestiones muy concretas y de detalle, que requieren de un instrumento normativo más flexible. Con el ejercicio de estas habilitaciones se garantizará la completa transposición de la Directiva 2014/17/UE, a través de norma de naturaleza reglamentaria, al tiempo que se facilita la adaptación ágil y efectiva de las prácticas a los principios establecidos en la Ley y en la normativa europea. Las disposiciones reglamentarias de desarrollo respetarán en todo caso la máxima protección de los prestatarios de acuerdo con el espíritu de esta Ley.
- Finalmente, la disposición final decimosexta establece la entrada en vigor de la Ley.
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¿Hipoteca fija, mixta o variable? Cuándo elegir cada una Comprar una vivienda es una de las decisiones más importantes a nivel financiero. Uno de los aspectos clave en este proceso es elegir el tipo de hipoteca: fija, mixta o variable. Cada opción tiene ventajas y riesgos, y saber cuál te conviene dependerá de tu situación personal, tus planes de futuro y el contexto económico general. En este artículo te explicamos en qué consiste cada tipo de hipoteca, cuándo conviene elegirla y qué alternativas tienes si ya tienes una hipoteca firmada. 🏠 Hipoteca fija: estabilidad desde el primer día ¿Qué es? Una hipoteca fija mantiene el mismo tipo de interés durante toda la vida del préstamo. Desde la primera hasta la última cuota, pagarás exactamente lo mismo. ¿Cuándo conviene? Cuando los tipos de interés están bajos y quieres fijarlos a largo plazo. Si tienes ingresos estables y prefieres cuotas constantes sin sorpresas. Si buscas seguridad y previsibilidad en tu economía doméstica. Si piensas quedarte muchos años en la vivienda. Ventajas Cuotas mensuales estables. No te afecta la subida del Euríbor. Ideal para presupuestos familiares predecibles. Inconvenientes Intereses algo más altos al inicio. Puede tener comisiones por amortización anticipada. ⚖️ Hipoteca mixta: el equilibrio temporal ¿Qué es? Es un préstamo que combina un interés fijo durante los primeros años (por ejemplo, 5 o 10), y luego pasa a ser variable en función del Euríbor. ¿Cuándo conviene? Si no planeas quedarte en la vivienda más allá del periodo fijo. Cuando buscas estabilidad inicial pero no descartas cuotas más bajas en el futuro. Si crees que los tipos bajarán después del periodo fijo. Ventajas Cuotas previsibles al principio. Intereses iniciales más bajos que en las fijas. Posibilidad de ahorrar si el Euríbor baja después. Inconvenientes Incertidumbre a medio/largo plazo. Riesgo si los tipos suben tras el periodo fijo. 🔄 Hipoteca variable: flexibilidad y riesgo ¿Qué es? La hipoteca variable se revisa periódicamente (normalmente cada 6 o 12 meses) en función de un índice de referencia, generalmente el Euríbor, más un diferencial pactado. ¿Cuándo conviene? Si crees que los tipos de interés bajarán o se mantendrán bajos. Si puedes asumir posibles subidas de cuota sin afectar tu economía. Si planeas amortizar anticipadamente o tener la hipoteca pocos años. Ventajas Cuotas iniciales más bajas (generalmente). Puedes ahorrar si los tipos bajan o se mantienen bajos. Más flexibilidad en la amortización anticipada. Inconvenientes Cuotas impredecibles a lo largo del tiempo. Riesgo ante subidas importantes del Euríbor. Mayor dificultad para planificar a largo plazo. ✅ ¿Qué tipo de hipoteca me conviene? Quieres estabilidad a largo plazo --> Hipoteca fija No sabes si te quedarás mucho tiempo en la casa --> Hipoteca mixta Buscas cuota baja inicial y puedes asumir riesgos --> Hipoteca variable El Euríbor está muy bajo --> Fija o mixta El Euríbor está alto y puede bajar --> Variable 🧾 ¿Y si ya tienes una hipoteca? Novación y subrogación como solución Si ya has firmado una hipoteca pero las condiciones ya no se adaptan a tu situación, no todo está perdido. Puedes optar por la novación (modificar condiciones con tu banco actual) o la subrogación (trasladar la hipoteca a otro banco con mejores condiciones). Ambas opciones están reguladas por ley y, en muchos casos, pueden realizarse sin coste para el cliente, ya que muchas entidades asumen los gastos para atraer nuevos titulares. En Créditos y Préstamos Mallorca , te ayudamos a mejorar tu hipoteca con un asesoramiento personalizado y transparente. Además, te ofrecemos una garantía exclusiva de 5 años , durante la cual podrás volver a gestionar una nueva novación o subrogación con nosotros sin ningún coste adicional. Porque tu vida cambia, y tu hipoteca puede (y debe) adaptarse. 🧠 Conclusión Elegir entre una hipoteca fija, mixta o variable no es solo una cuestión de números, sino de tranquilidad, planificación y previsión. Tómate el tiempo necesario para comparar ofertas, analizar tu perfil financiero y, si lo necesitas, apóyate en profesionales que te acompañen en la decisión. Una buena hipoteca hoy puede ahorrarte miles de euros en el futuro.
A la hora de comprar una vivienda con ayuda pública en España, dos opciones destacadas son las hipotecas ICO para viviendas y las hipotecas IBAVI. Aunque ambas buscan facilitar el acceso a la propiedad, sus condiciones, ámbito de aplicación y beneficiarios son bastante distintos. Aquí te explicamos sus diferencias clave para que puedas valorar cuál se adapta mejor a tus necesidades. Al ser ayudas gestionadas por entidades externas a los bancos con unas viviendas con este tipo de ayudas las hipotecas pueden darse en un plazo de hasta 3 o 4 meses, así que hay que tomárselo con calma. ¿Qué son las Hipotecas ICO para Viviendas? Las hipotecas ICO son líneas de financiación impulsadas por el Instituto de Crédito Oficial, un banco público que trabaja en colaboración con entidades financieras privadas. Aunque el ICO no concede directamente las hipotecas, actúa como respaldo para que los bancos ofrezcan mejores condiciones de financiación a los ciudadanos. En el caso de las viviendas, las hipotecas ICO se suelen ofrecer en el marco de programas específicos, como el de promoción de la adquisición de viviendas para jóvenes, o iniciativas enfocadas en la rehabilitación energética de viviendas. Características principales: Se gestionan a través de bancos colaboradores. Pueden financiar la compra de vivienda nueva o usada. Aplican a todo el territorio nacional. Los tipos de interés suelen estar por encima de la media del mercado, aunque varían según el banco. Requieren cumplir ciertas condiciones del programa vigente (edad, ingresos, uso de la vivienda, etc.). ¿Qué son las Hipotecas IBAVI? Las hipotecas IBAVI son concedidas por el Institut Balear de l'Habitatge, un organismo público de las Islas Baleares. Este tipo de hipoteca está vinculada a programas autonómicos de acceso a viviendas protegidas (VPO) en propiedad. El IBAVI no solo construye y gestiona vivienda pública, sino que también facilita hipotecas a personas con dificultades económicas o perfiles sociales prioritarios, como jóvenes, familias monoparentales o personas con discapacidad. Características principales: Solo disponibles en las Islas Baleares. Aplican únicamente a viviendas de protección oficial. Financiación directa desde el Govern, con tipos de interés subvencionados. Se priorizan criterios sociales y económicos (renta, número de miembros en la unidad familiar, etc.). Suelen tener condiciones financieras menos ventajosas debido a un interés mayor. Diferencias Clave
Engaños y Robos en las Entidades Bancarias: Cuando la Confianza Se Rompe 🏦💥 Los bancos han sido, históricamente, sinónimo de seguridad, confianza y respaldo financiero. Sin embargo, en los últimos años han salido a la luz numerosos casos de engaños, malas prácticas y robos dentro de entidades bancarias, afectando tanto a pequeños ahorradores como a grandes inversores. Estos abusos no solo dañan el bolsillo de las personas, sino también la confianza en el sistema financiero. ¿Qué tipos de engaños ocurren? ¿Qué consecuencias tienen? Aquí te lo contamos 👇 1. Cobros ocultos y comisiones abusivas 💰🕵️ Una de las prácticas más comunes es la aplicación de comisiones que no fueron informadas claramente o que se activan de manera automática sin consentimiento expreso. Mantenimiento de cuenta, transferencias, uso de tarjetas, servicios "extra" que el cliente nunca pidió… muchos usuarios se dan cuenta de estos cargos solo cuando revisan los extractos con detalle. ➡️ Consecuencia: Pérdidas constantes y silenciosas. Al cabo de un año, puedes haber pagado cientos de euros por servicios innecesarios o mal explicados. 2. Venta engañosa de productos financieros 📉💼 En el pasado, se han vendido productos de inversión a personas sin el perfil adecuado ni la información completa. Un ejemplo conocido son las participaciones preferentes en España, ofrecidas como productos seguros cuando en realidad eran inversiones de alto riesgo. ➡️ Consecuencia: Miles de personas mayores perdieron los ahorros de toda su vida por confiar en los empleados del banco, pensando que estaban contratando un depósito seguro 😔. 3. Phishing y estafas digitales 🖥️🎣 Aunque estas estafas no siempre son responsabilidad directa del banco, muchas veces los clientes se sienten desprotegidos cuando los ciberdelincuentes acceden a sus cuentas por medio de correos falsos, SMS o llamadas suplantando al banco. ➡️ Consecuencia: Robos directos de dinero en cuentas o tarjetas, y en algunos casos, los bancos se niegan a devolver el dinero alegando negligencia del cliente. Esto puede provocar una pérdida total de fondos si no se actúa rápido. 4. Errores internos o fraudes de empleados 👨💼🧾 Sí, también ocurre dentro de las oficinas: empleados que manipulan cuentas, abren productos sin permiso, o incluso desvían fondos. Aunque es menos común, se han reportado casos en todo el mundo. ➡️ Consecuencia: Los usuarios afectados deben pasar por largos procesos legales o administrativos para recuperar su dinero, y muchas veces no reciben compensaciones justas. 5. Falta de transparencia y letra pequeña 🧐📄 Los contratos bancarios están llenos de cláusulas complejas que pocas personas entienden por completo. Esto permite a las entidades escudarse en la “letra pequeña” cuando surgen problemas. ➡️ Consecuencia: Clientes atrapados en hipotecas con condiciones abusivas, tarjetas con intereses desorbitados (como las revolving), o seguros vinculados a préstamos que no se pueden cancelar. 📢 ¿Qué hacer si tienes un problema con tu banco? Si eres usuario de una entidad bancaria y consideras que has sido perjudicado o mal informado, puedes presentar una reclamación formal ante el Servicio de Atención al Cliente del propio banco. Esta reclamación debe ser respondida en un plazo máximo de 30 días naturales. Si no recibes respuesta en ese tiempo, o la solución no es satisfactoria, puedes llevar tu caso al Departamento de Conducta de Entidades del Banco de España, que actúa como órgano independiente de supervisión. Esta vía es gratuita y accesible para cualquier ciudadano 📝⚖️. 🛑 ¿Qué más puedes hacer para protegerte? 🔍 Lee todo antes de firmar. Y si no lo entiendes, pregunta o consulta con un experto independiente. 📲 Revisa tus movimientos con frecuencia. No dejes que las comisiones y cargos pasen desapercibidos. 🛡️ Activa sistemas de seguridad como la verificación en dos pasos para banca online. ❌ Desconfía de los “productos milagro” o demasiado rentables. Si suena demasiado bueno para ser verdad, probablemente lo es. 🧾 Guarda copia de todos los documentos que firmes o aceptes digitalmente. ⚖️ Conclusión: La confianza no debe ser ciega Confiar en una entidad bancaria no significa aceptar todo sin cuestionar. Muchos engaños no se producen por malicia directa del banco, sino por una cultura de desinformación, ventas agresivas y contratos opacos. Aun así, las consecuencias pueden ser devastadoras. Por eso, como usuarios, tenemos el derecho —y la responsabilidad— de informarnos, exigir claridad y denunciar cualquier irregularidad. Tu dinero es tuyo. Cuídalo como se merece 💪💶.
Los Peligros de Comprar Todo a Plazos: Una Trampa Silenciosa para tus Finanzas 💳⚠️ En una época donde todo parece estar al alcance de un clic y las facilidades de pago abundan, comprar a plazos se ha convertido en una práctica común. Desde móviles hasta electrodomésticos, muebles o ropa, la opción de pagar en cuotas sin intereses (o con ellos) suena tentadora. Pero, ¿qué hay detrás de esta comodidad? ¿Realmente es una solución financiera o una trampa disfrazada? 🤔 1. La ilusión del bajo costo 🪄 Uno de los principales peligros es la percepción falsa de que los productos son más baratos solo porque se pagan en cuotas pequeñas. Por ejemplo, pagar 20 € al mes por un teléfono puede parecer accesible, pero si sumas los 24 meses de cuotas, probablemente termines pagando más que el precio original. Además, al fragmentar el pago, muchas personas pierden la noción del costo real del artículo 💸. 2. Acumulación de deudas invisibles 🧾 Cuando compras varios productos a plazos al mismo tiempo, es fácil perder el control. Un televisor por 40 € al mes, una silla por 15 €, un seguro por 10 €… de repente te ves destinando una parte significativa de tus ingresos a pagar cosas del pasado. Es una forma silenciosa de endeudamiento que no siempre se percibe como tal 🕳️. 3. Intereses disfrazados o “gastos administrativos” 🎭 Aunque muchas tiendas anuncian “cuotas sin interés”, en algunos casos los intereses están disfrazados en el precio del producto o en cargos administrativos. Es decir, puedes estar pagando más sin darte cuenta. Y si te retrasas en un solo pago, ahí sí aparecen intereses, multas y penalizaciones 🚨. 4. Menor capacidad de ahorro e inversión 🐷📉 Cuanto más dinero destines a pagar cuotas, menos dinero tendrás para ahorrar, invertir o enfrentar imprevistos. Comprar a plazos constantemente puede impedirte crear un fondo de emergencia o aprovechar oportunidades financieras más importantes, como invertir en tu educación, un negocio o tu retiro 📚🏡. 5. Te puede cerrar puertas cuando más lo necesites 🚪🔒 Cada vez que tomas un nuevo crédito o compras algo a plazos, tu ratio de endeudamiento —es decir, la proporción entre lo que ganas y lo que debes pagar cada mes— crece 📊. Y esto puede jugarte en contra si en algún momento realmente necesitas un préstamo importante, como para una emergencia médica, emprender un negocio o comprar una casa. Si ya tienes demasiadas deudas activas, los bancos y entidades financieras podrían negarte ese apoyo justo cuando más lo necesitas. 😟 ¿Qué hacer en lugar de comprar a plazos? ✅ 💡 Prioriza tus compras: Pregúntate si realmente lo necesitas o si es un impulso. 🐢 Ahorra primero, compra después: Adquiere el hábito de guardar dinero para lo que quieres. Pagar de contado muchas veces te permite negociar descuentos. 🧮 Haz un presupuesto mensual: Identifica cuánto puedes gastar sin comprometer tu estabilidad financiera. 🛟 Deja espacio para emergencias: No llenes tu capacidad de pago con cuotas. Siempre deben quedarte recursos disponibles. En resumen 📝 Comprar a plazos no es malo por sí mismo, pero hacerlo de manera constante y sin control puede llevarte a una espiral de deudas y estrés financiero 🌀. La clave está en usar esta herramienta con inteligencia, responsabilidad y moderación. Porque si bien pagar en cuotas te permite tener algo hoy, también puede robarte tranquilidad mañana 🌧️.
📈 ¿Por qué es tan importante el Euríbor? Clave para entender tu hipoteca Si tienes o estás pensando en contratar una hipoteca, probablemente has oído hablar del Euríbor . Este índice aparece en casi todas las ofertas hipotecarias, pero ¿realmente sabes qué es y por qué es tan importante? En este artículo te explicamos de forma sencilla qué es el Euríbor, cómo afecta a tu bolsillo y por qué deberías seguirle la pista de cerca. 🔍 ¿Qué es el Euríbor? El Euríbor (Euro Interbank Offered Rate) es el tipo de interés al que se prestan dinero los bancos entre sí en la zona euro. Es decir, es el coste que asumen las entidades financieras cuando se prestan dinero a corto plazo. 📌 Se actualiza diariamente , pero el valor más usado para las hipotecas es el Euríbor a 12 meses (Euríbor 12M), que indica cuál ha sido el tipo medio mensual en ese periodo. 🏦 ¿Por qué afecta tanto a las hipotecas? Muchas hipotecas en Europa —especialmente en España— están referenciadas al Euríbor . Eso significa que el interés que pagas cada mes se calcula como: Interés = Euríbor + diferencial del banco 🔁 Y como el Euríbor sube y baja con el mercado , tu cuota hipotecaria puede aumentar o reducirse en cada revisión (normalmente anual o semestral). 📉 ¿Qué pasa cuando el Euríbor baja? Si el Euríbor baja: * Tus cuotas mensuales disminuyen * Pagas menos intereses * Puedes ahorrar miles de euros si el descenso es sostenido 💡 Entre 2016 y 2022, el Euríbor estuvo en valores negativos, lo que hizo que muchas familias pagaran hipotecas históricamente bajas . 📈 ¿Y si el Euríbor sube? Cuando el Euríbor sube: * Aumentan tus cuotas mensuales * Tu capacidad de ahorro se reduce * Puedes llegar a pagar cientos de euros más al mes Esto es justo lo que ha pasado desde mediados de 2022, cuando el Banco Central Europeo (BCE) empezó a subir tipos para frenar la inflación. El Euríbor pasó de estar por debajo del 0% a superar el 4% en algunos momentos de 2023–2024. 📊 ¿Cómo influye el Euríbor en tu economía personal? Hipoteca variable --> Afecta directamente: cada revisión cambia la cuota. Hipoteca fija --> No afecta directamente, pero puede influir en decisiones futuras. Planificando comprar --> Si el Euríbor está alto, la hipoteca saldrá más cara. Pensando en amortizar --> Si el Euríbor sube, amortizar puede ser más rentable. 🧠 ¿Qué puedo hacer ante un Euríbor alto? * Negociar con tu banco: Puedes pedir una revisión de condiciones o cambiar a una hipoteca fija. * Subrogación: Cambiar tu hipoteca a otra entidad que ofrezca mejores condiciones. * Amortización anticipada: Si puedes, reduce capital ahora para evitar más intereses futuros. * Buscar asesoramiento profesional: Las decisiones hipotecarias son a largo plazo, vale la pena asesorarse bien. ⏱️ ¿Se puede predecir el Euríbor? No con certeza. El Euríbor depende de muchos factores económicos: inflación, decisiones del BCE, situación geopolítica, etc. Pero seguir su evolución mes a mes te dará una idea de hacia dónde va el mercado. ✅ Conclusión El Euríbor no es solo un número financiero: es un indicador que afecta directamente a tu hipoteca, a tu bolsillo y a tus decisiones de vivienda . Entenderlo es clave para anticiparte a subidas, tomar mejores decisiones y proteger tu economía familiar. Si tienes una hipoteca o estás pensando en contratar una, sigue el Euríbor de cerca . Estar informado hoy puede evitarte sorpresas mañana.
🏡 El ahorro: el primer paso para comprar tu vivienda sin sobresaltos Comprar una vivienda es un sueño para muchas personas, pero hacerlo sin una base financiera sólida puede convertirse en una pesadilla. Antes de firmar una hipoteca o elegir la decoración de tu futuro hogar, hay un paso clave que no puedes saltarte: ahorrar de forma estratégica . En este artículo te explicamos por qué el ahorro es tan importante, cuánto deberías reunir y cómo empezar, incluso si tus ingresos no son altos. 💰 ¿Por qué es tan importante ahorrar antes de comprar una vivienda? Aunque muchas personas creen que con conseguir una hipoteca es suficiente, lo cierto es que los bancos no financian el 100% del valor de la vivienda . Por eso, el ahorro previo es esencial por varias razones: 1. El banco solo cubre parte del precio La mayoría de entidades financian entre el 70% y el 80% del valor de compraventa o tasación, lo que te obliga a tener ahorrado al menos un 20-30% del valor total del inmueble. 2. Hay gastos adicionales Además del precio de la vivienda, deberás pagar: * Impuestos (como el ITP o el IVA) * Notaría y registro * Tasación * Gestoría * Comisiones bancarias 👉 Estos gastos pueden representar entre un 10% y un 13% del valor del inmueble. 3. Evitas endeudarte en exceso Cuanto más dinero aportes de entrada, menor será la hipoteca y los intereses que pagarás a lo largo de los años. Una buena entrada reduce el riesgo financiero . 📊 ¿Cuánto deberías ahorrar? Una fórmula segura es: 📌 Ahorro ideal = 30% del precio de la vivienda + 10% para gastos. Por ejemplo, si quieres comprar un piso de 150.000 €: * 30% para entrada: 45.000 € * 10% para gastos: 15.000 € * Total ahorro necesario: 60.000 € 🧠 Ahorro inteligente: cómo empezar 1. Fija un objetivo claro Tener una cifra concreta te ayudará a mantener la motivación. Define: * Precio aproximado de la vivienda * Cuánto tiempo te das para ahorrar * Cuánto puedes aportar al mes 2. Crea un presupuesto mensual Controla tus ingresos y gastos para detectar fugas. Herramientas como Excel, apps financieras o métodos como el 50/30/20 pueden ayudarte a planificar mejor. 3. Abre una cuenta de ahorro específica No mezcles el ahorro para tu vivienda con tu dinero del día a día. Una cuenta separada te dará claridad y disciplina. 4. Automatiza el ahorro Programa transferencias automáticas cada mes. Empieza con lo que puedas, aunque sean 100 €, y ve aumentándolo. 5. Evita deudas innecesarias Cuantas menos obligaciones financieras tengas, más fácil será ahorrar y que te aprueben una hipoteca en el futuro. 🔎 ¿Y si no puedes ahorrar mucho ahora? No te frustres. A veces lo más importante es **crear el hábito**, no la cantidad. Con el tiempo, tus ingresos pueden crecer y tu capacidad de ahorro mejorar. También puedes explorar ayudas estatales o programas para jóvenes o primeros compradores. 🧾 Beneficios del ahorro previo Mayor capacidad de negociación --> Puedes optar a mejores condiciones hipotecarias. Menor endeudamiento --> Pagas menos intereses a largo plazo. Menos estrés financiero --> Cuentas con un colchón para imprevistos. Mejor perfil ante el banco --> Te verán como un cliente solvente y fiable. ✍️ Conclusión Ahorrar no es solo una obligación previa a comprar una casa: es una señal de responsabilidad, madurez financiera y visión a largo plazo. Empieza cuanto antes, aunque sea con poco. Tu yo del futuro —en su casa nueva, sin sobresaltos— te lo agradecerá.
🏠 Amortización inteligente de las hipotecas: cómo pagar menos y vivir mejor Comprar una vivienda es, para muchos, la mayor inversión de su vida. Pero lo que realmente determina el impacto financiero de esa decisión no es solo el precio del inmueble, sino cómo se amortiza la hipoteca. En este artículo te explicamos qué es la amortización inteligente y cómo puedes sacarle el máximo provecho. 🔍 ¿Qué es la amortización de una hipoteca? Amortizar una hipoteca significa devolver el dinero prestado al banco más los intereses. Generalmente, lo haces a través de cuotas mensuales durante un periodo que puede extenderse entre 15 y 30 años. Cada cuota incluye una parte del capital (el dinero prestado) y otra parte de intereses. 🎯 ¿Qué significa amortizar de forma inteligente? Amortizar de forma inteligente no es simplemente pagar por pagar. Significa optimizar tus pagos para reducir los intereses totales, acortar el tiempo de la hipoteca y mantener tu salud financiera. Estas son las estrategias principales: 💡 Estrategias de amortización inteligente 1. Amortización anticipada: reduce tiempo o cuota Cuando tienes ingresos extra (una paga extra, una herencia, ahorros), puedes amortizar anticipadamente. Hay dos opciones: Reducir plazo: pagas la misma cuota pero acortas los años de hipoteca. Esto reduce mucho los intereses. Reducir cuota : mantienes el plazo pero bajas la mensualidad. Ideal si buscas mayor liquidez mensual. 👉 Consejo inteligente: Si puedes permitirte mantener tu cuota mensual, elige reducir plazo. Es más rentable. 2. El momento ideal: los primeros años Durante los primeros años de la hipoteca, gran parte de tu cuota se destina a intereses. Por eso, amortizar anticipadamente al inicio tiene un mayor impacto. Cuanto antes reduces capital, menos intereses generarás. 3. Aprovecha beneficios fiscales (si existen) En algunos países, como España (según condiciones específicas y antiguas), puedes deducirte parte de la hipoteca en el IRPF. Consulta con un asesor para ver si puedes beneficiarte y cómo maximizar la deducción con amortizaciones. 4. Revisión del tipo de interés Si tienes una hipoteca variable y los tipos están subiendo, puede ser interesante amortizar antes de que suban más. También puedes negociar una subrogación o una novación para mejorar tus condiciones. 🚫 Errores comunes al amortizar Dejarse sin colchón de emergencia. Nunca uses todos tus ahorros para amortizar. Ten siempre liquidez para imprevistos. No hacer números. A veces, invertir ese dinero puede dar más rendimiento que amortizar si los intereses son bajos. Amortizar sin revisar la letra pequeña. Algunas hipotecas tienen comisiones por amortización anticipada. 📈 ¿Cuándo conviene más amortizar? Situación ¿Conviene amortizar? Tipo de interés alto ✅ Sí Hipoteca a muchos años vista ✅ Sí Ya tienes un fondo de emergencia ✅ Sí Intereses bajos y oportunidad de inversión ❌ No siempre ✍️ Conclusión La amortización inteligente de una hipoteca no es pagar más, sino pagar mejor. Se trata de tomar decisiones informadas que te permitan ahorrar intereses, reducir tu deuda y ganar tranquilidad financiera. Habla con tu entidad financiera, haz simulaciones y, si puedes, consulta con un experto. Tu futuro yo te lo agradecerá.
Comprar una vivienda es uno de los pasos más importantes en la vida de muchas personas. Y para la mayoría, obtener una hipoteca es fundamental para hacer realidad ese sueño. Sin embargo, no siempre es un proceso sencillo. Muchas solicitudes de hipoteca son rechazadas o no llegan a buen puerto, y esto puede deberse a diferentes factores. En este artículo, te contamos cuáles son los principales motivos por los que una hipoteca puede no salir adelante. 🔍 1. Situación laboral inestable 📉 Uno de los aspectos que más valoran los bancos a la hora de conceder una hipoteca es la estabilidad laboral del solicitante. Si tienes un contrato temporal, eres autónomo con ingresos muy variables o llevas poco tiempo en tu empleo actual, es posible que la entidad considere que existe un mayor riesgo de impago y decida no aprobar la operación. Consejo : 📝 Presentar un historial laboral sólido y demostrar ingresos estables ayuda a mejorar las probabilidades de aprobación. 2. Nivel de endeudamiento elevado 💳💸 Antes de conceder un préstamo hipotecario, el banco analiza tu nivel de endeudamiento. Si ya tienes otros créditos personales, préstamos de coche o utilizas en exceso las tarjetas de crédito, es probable que el banco considere que tus cargas financieras son demasiado altas para asumir una hipoteca adicional. Consejo: 🏦 Mantén tu nivel de endeudamiento por debajo del 35%-40% de tus ingresos mensuales. 3. Historial crediticio negativo ⚠️📋 Los bancos consultan tu historial en ficheros como ASNEF o la CIRBE del Banco de España. Si apareces como moroso o si tu historial muestra impagos, retrasos frecuentes o un uso irresponsable del crédito, es muy probable que tu solicitud de hipoteca sea rechazada. Consejo : ✔️ Antes de solicitar una hipoteca, asegúrate de no figurar en registros de morosos y de tener un buen historial crediticio. 4. Falta de ahorros 🏦❌💰 Aunque la mayoría de las hipotecas financian hasta el 80% del valor de tasación o de compraventa de la vivienda, el comprador debe contar con un 20% de ahorro previo, más aproximadamente un 10%-12% adicional para cubrir los gastos de la operación (notaría, registro, impuestos...). Si no dispones de estos fondos, es muy difícil que el banco apruebe la operación. Consejo : 🗓️ Planifica con antelación y acumula el ahorro necesario antes de iniciar el proceso. 5. Valor de tasación insuficiente 🏚️🔍 El banco siempre encarga una tasación independiente de la vivienda para asegurarse de que el valor es adecuado respecto al préstamo solicitado. Si la tasación resulta más baja de lo esperado, es posible que el banco no quiera financiar la operación o que te ofrezca menos dinero del que necesitas. Consejo: 📊 Ten en cuenta que el precio de compraventa y el valor de tasación pueden no coincidir. Negocia bien el precio y revisa la tasación antes de firmar compromisos. 6. Documentación incompleta o incorrecta 📄❗ Presentar toda la documentación correctamente es fundamental. Errores en los papeles, documentos caducados o información incompleta pueden retrasar o incluso bloquear la operación. Consejo : ✅ Infórmate bien sobre los documentos necesarios y asegúrate de presentarlos de manera clara y completa. Conclusión 🏁 Solicitar una hipoteca es un proceso complejo que requiere planificación y preparación. Los motivos por los que una hipoteca puede no salir adelante son diversos, pero en muchos casos se pueden prevenir con una buena organización y un análisis previo de tu situación financiera. Nosotros debido a nuestra experiencia te podemos ayudar, de esta manera, mejorarás tus posibilidades de éxito y podrás dar el paso hacia la compra de tu vivienda con mayor seguridad. 🏠✨
Comprar una vivienda o quedarte con la totalidad de una propiedad compartida (lo que se conoce como extinción de condominio) implica asumir una serie de gastos notariales, registrales, fiscales y bancarios. Conocerlos de antemano es clave para planificar bien tu presupuesto y evitar sobresaltos al firmar. A continuación te explicamos los principales gastos según el tipo de operación: compraventa con hipoteca y adquisición por extinción de condominio. 🧾 1. Gastos habituales en una compraventa con hipoteca Cuando adquieres una vivienda con financiación hipotecaria, debes tener en cuenta tanto los gastos de la compraventa como los gastos de la hipoteca. Desde la Ley 5/2019, el reparto de los gastos hipotecarios se ha modificado, beneficiando al comprador. ✅ Gastos a cargo del comprador: Impuestos: ITP (Impuesto de Transmisiones Patrimoniales): si se trata de una vivienda de segunda mano. El tipo varía según la comunidad autónoma (habitualmente entre el 6 % y el 10 % del valor de compraventa). IVA (10 %) + AJD (Actos Jurídicos Documentados): si es una vivienda nueva. El AJD también varía por comunidad (0,5 % – 1,5 % aprox.). Notaría (compraventa) : el comprador asume el coste de la escritura de compraventa. El arancel notarial se calcula según el precio del inmueble. Registro de la Propiedad: inscripción de la compraventa a nombre del comprador. Tasación : si hay hipoteca, el banco exigirá una tasación previa del inmueble. Su coste suele oscilar entre 250 € y 600 €. Copia de la escritura de hipoteca : si el comprador solicita copias simples o autorizadas, debe asumir su coste. Gestoría : una gestoría para tramitar los documentos, también correrá con los gastos. ✅ Gastos a cargo del banco (según Ley 5/2019): Notaría (escritura de hipoteca) Registro de la Propiedad (inscripción de la hipoteca) Gestoría (si la designa la entidad bancaria) IAJD (Actos Jurídicos Documentados) sobre la hipoteca 🔄 2. Gastos en una adquisición por extinción de condominio con hipoteca La extinción de condominio ocurre cuando dos (o más) copropietarios deciden que uno de ellos se quede con la totalidad del inmueble, compensando al otro económicamente. Es muy común en casos de herencia o separación de parejas. Si además hay una hipoteca conjunta que se cancela o se subroga, o si se firma un nuevo préstamo, también se generan gastos hipotecarios. ✅ Gastos habituales a cargo del adquirente: Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (IAJD) : La extinción de condominio no tributa por ITP, pero sí por AJD. El tipo impositivo suele ser reducido (en torno al 0,5 %) en la mayoría de comunidades autónomas. Notaría (escritura de extinción y/o nueva hipoteca): Se paga por la redacción de la escritura de extinción y, si se formaliza, de la nueva hipoteca. El coste varía según el valor de la parte que se adquiere. Registro de la Propiedad: Para inscribir el cambio de titularidad y, si corresponde, la nueva hipoteca. Tasación (si se solicita nueva hipoteca): Al igual que en una compraventa, es necesaria para que el banco valore el inmueble antes de conceder el préstamo. Gestoría: Si interviene una gestoría, sus honorarios pueden correr a cargo del adquirente (o del banco si se financia). 🔍 ¿Y si hay hipoteca ya existente? Si se subroga al nuevo titular, el banco deberá autorizar el cambio. Esto puede implicar también gastos notariales y registrales. Si se firma una nueva hipoteca, el banco asumirá, como en la compraventa, los gastos de notaría, registro, gestoría e IAJD sobre el nuevo préstamo. 🧮 Conclusión: ¿Qué debes tener en cuenta? El impuesto más relevante en la compraventa es el ITP o el IVA, y siempre lo paga el comprador. En extinciones de condominio no se paga ITP, pero sí AJD. Los gastos hipotecarios, tras la ley de 2019, son en gran parte asumidos por el banco. Solicita siempre presupuestos y consulta a un notario o asesor especializado. Planifica bien, revisa cada partida y no firmes sin entender todos los gastos asociados. ¡Una buena previsión hoy puede ahorrarte mucho mañana! Y si tienes alguna duda puede llamarnos sin compromiso y te asesoraremos
